Anasayfa   |   İletişim   |   EvaPort   |   GDYS   |   MSYS Türkçe English العربية
Bilgi Kutusu

Mesleki Etik Kurallar

 

3.1.   MESLEKİ ETİK KURALLAR

  • Bağımsız ve tarafsızlık
  • Gizlilik ve sır saklama
  • Dürüstlük
  • Çıkar çatışmasına sebep olmamak
  • Standartlara bağlılık
  • Yetkinlik

3.2. MESLEKİ DETAYLI ETİK KURALLARIMIZ (UDS ‘YE GÖRE*)

  • Davranış Kuralları (Ahlaki İlkeler) ETİK KURALLAR
  • Giriş
  • Kapsam 
  • Tanımlar
  • Ahlaki İlkeler 
  • Yetkinlik
  • Açıklama
  • Değerlerin Rapor  Edilmesi

Davranış Kuralları

1.0. Giriş 

Uluslararası Değerleme Standartları’na uygun Değerleme işlemlerinin temeli, peşin hüküm ve bencillikten uzak, raporları açık ve yanlış yönlendirmelere yol açmayan, değerleme anlayışına temel teşkil eden tüm konuları açıklayan, dürüst ve ehil profesyonel Değerleme Uzmanları tarafından yapılmasıdır. Değerleme Uzmanları,değerleme mesleğine olan kamu güvenini sürekli olarak arttırmalı ve korumalıdırlar.  

2.0. Kapsam

2.1 Değerleme Uzmanları, yasalar ve hukuki düzenlemeler uyarınca, müşteriler, gelecekteki kullanıcılar, ulusal kurum veya kuruluşların talebi üzerine veya kendi seçimleri ile bu standartlara uyarlar. Değerleme faaliyetlerini Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak yürüten bir Değerleme Uzmanı bu Davranış Kurallarına uymakla mükelleftir.

2.2 Bu kurallar yasaların üzerinde olmadığı gibi, Değerleme Uzmanının çalışmalarının gözetim ve denetimini üstlenen ulusal kurum veya kuruluşların kuralları, tüzükleri ve yönetmeliklerini tamamlamaktan başka bir maksadı yoktur.

2.3 Bu standartlara göre hazırlanmış değerlemeler, ancak değerlemede kalite, ehliyet, deneyim, ahlaka uygunluk ve aleniyet kurallarını uygulatan genel kabul gören ulusal meslek örgütlerinin eğitimli uzman üyeleri tarafından hazırlandıkları takdirde nihai kullanıcı nezdinde kabul görür. Eğitimli ve düzenlenmiş bir değerleme mesleği için gerekli olan altyapının henüz oluşturulmamış olduğu ülkelerde, görevi üstlenecek Değerleme Uzmanının uygunluğu ve yeterliliği konusu müşterilerin sorumluluğundadır.

3.0. Tanımlar 

3.1 Varsayımlar, gerçek kabul edilen takdirlerdir. Varsayımlar, değerlemenin konusunu veya değerlemeye yaklaşımı etkileyen olay, koşul veya durumları dikkate alır, ancak doğruluğunu kanıtlayamayabilir veya kanıtlamaya değer bulmayabilir. Bunlar, bir kere açıklandıktan sonra değerlemenin anlaşılmasında kabul edilmesi gereken hususlardır. Bir değerlemeye esas teşkil eden tüm varsayımlar makul olmalıdır.  Bütün değerlemeler, bir dereceye kadar varsayımlara dayanmaktadır. Özellikle, yaklaşımın tutarlılığını sağlamak için, Pazar Değeri tanımı varsayımlar içerir ve Değerleme Uzmanı, bilinemeyen veya belirlenebilir olaylar hakkında daha fazla varsayımda bulunma ihtiyacı duyabilir.

3.2 Kısıtlayıcı Koşullar, değerlemelere getirilen kısıtlamalardır. Kısıtlayıcı koşullar, müşteriler (Örnek: Değerlemeyi etkileyebilecek bir veya birden fazla önemli faktörün Değerleme Uzmanı tarafından tam olarak incelenmesine izin verilmemesi); Değerleme Uzmanı (Örnek: Müşterinin Değerleme Raporu veya Değerleme Belgesi metninin tamamını veya bir kısmını Değerleme Uzmanının önceden alınmış format ve içeriğe ilişkin yazılı onayı olmadan yayınlayamaması) veya mevcut yasalar tarafından konulur.

3.3 Değerleme Uzmanı, değerlemeyi yapabilmek için gerekli kalite, ehliyet ve deneyime sahip kişidir. Bazı ülkelerde Değerleme Uzmanı olarak çalışmak için bir lisansa sahip olmak gerekir.

Değerleme Uzmanı:

  • Kabul görmüş bir öğretim merkezinden veya eşdeğer akademik niteliği olan bir kurumdan uygun bir öğrenim derecesi almış
  • Pazarda ve varlık kategorisinde değerleme yapabilecek düzeyde deneyim ve beceri kazanmış
  • Güvenilir bir değerleme yapmak için gerekli kabul edilmiş metot ve teknikleri bilen, anlayan ve doğru bir şekilde kullanabilen
  • Tanınmış bir ulusal profesyonel değerleme kurumunun üyesi olan
  • Kariyeri süresince profesyonel bir eğitim programı takip eden
  • Bu Davranış Kurallarının gereklerini yerine getiren, 
  • İtibarlı bir kişidir

Eğer, bir ülkede yukarıda tanımlanan akademik niteliklere sahip olunabilecek ortam yoksa, Değerleme Uzmanı değerleme alanında yeterli düzeyde eğitim ve deneyime sahip bulunmalı ve kabul görmüş bir ulusal değerleme kuruluşunun üyesi olmalı veya devlet tarafından lisans verilmiş ya da mahkemeler veya eşdeğer statüdeki birmakam tarafından atanmış olmalıdır.  

Bazı ülkelerde Değerleme Uzmanı olarak çalışmak için yasa uyarınca bağımsız bir kuruluş tarafından verilecek lisans veya Sertifikaya sahip olunması gereklidir.  

3.4 Kurum İçi (İç)Değerleme Uzmanı, varlıkların sahibi işletmenin veya mali kayıtlarını ve/veya raporlarını hazırlayan  muhasebe  firmasının  çalışanıdır. İç Değerleme  Uzmanı  genelde  bu  Davranış Kuralları’nın gerektirdiği, profesyonel tarafsızlık ve bağımsızlık ilkelerini karşılayacak kapasitede olmakla birlikte, kamuya yapılacak açıklamalar ve ilgili düzenlemeler nedeniyle bazı tip görevlerde bağımsız Değerleme Uzmanının yerini tutmayabilir.  

3.5 Kurum Dışı (Dış) Değerleme Uzmanı, herhangi bir iştiraki ile birlikte müşteri şirketle, müşteri namına hareket eden temsilciyle veya görevin konusuyla maddi bir bağı olmayan kişidir.  

3.6 Uluslararası  Değerleme  Standartlarına  göre  görev  alan  tüm  Değerleme Uzmanlarının  bu  Davranış Kurallarında belirtilen tarafsızlık, mesleki objektiflik ve açıklık kurallarına uymaları gerektiğinden, bir çok görevde bağımsızlık şartlarını da karşılamaları zorunludur. Bazı müşterilerde ve belli ülkelerde Bağımsız Değerleme Uzmanı terimine özel şartlar altında yasalar ve hukuki düzenlemelerle bazı ek kısıtlamalar getirilebilir. Bu kuralların amacı bu kuralların gerektirdiği bağımsızlık standardından farklı bağımsızlık ölçüleri tanımlamak değildir.  

4.0. Ahlaki İlkeler

Değerleme Uzmanları her durumda dürüst ve doğru davranmak ve çalışmalarını müşterilerine, topluma, mesleklerine ve kendi ulusal profesyonel değerleme kuruluşlarına zarar vermeyecek bir biçimde yürütmek zorundadırlar.

4.1 Dürüstlük 

4.1.1 Değerleme Uzmanı yanıltıcı ve aldatıcı davranışlarda bulunmamalıdır.

4.1.2 Değerleme Uzmanı bilerek aldatıcı, hatalı, önyargılı görüş ve analiz içeren rapor hazırlamamalı ve bildirmemelidir.

4.1.3 Değerleme Uzmanı diğer makul Değerleme Uzmanları tarafından doğru bulunmayan değerleme hizmetlerinde yer almamalı ve onlara herhangi bir şekilde katkıda bulunmamalıdır.

4.1.4 Değerleme Uzmanı hukuka uygun davranmalı ve iş yaptığı veya görev üstlendiği ülkenin yasalarına ve yönetmeliklerine riayet etmelidir.

4.1.5 Değerleme Uzmanı sahip olmadığı mesleki nitelikleri taşıyormuş  iddiasında bulunmamalı ve bilerek bu yanlış bilgiyi etrafa yaymamalıdır.

4.1.6 Değerleme Uzmanı iş alabilmek için bilerek yanlış, yanıltıcı ve abartılı beyanlarda bulunmamalı ve bu şekilde reklamını yapmamalıdır.

4.1.7 Değerleme Uzmanı göreve yardımcı olan personelin veya emri altında çalışanların bu davranış kurallarına bağlı olmalarını temin etmelidir.

4.2 Çıkar Çatışmaları 

4.2.1 Değerleme Uzmanı ilgili tarafların yazılı izni olmaksızın aynı konuda birden fazla tarafın işini yapmamalıdır.  

4.2.2 Değerleme Uzmanı müşterileri ile diğer müşterileri, kendisi, çalıştığı firma, akrabaları, arkadaşları veya iştiraklerinin çıkarları arasında bir görev çatışması oluşmaması için gerekli tüm makul önlemleri almalıdır. Talimatları kabul etmeden önce muhtemel çatışmalar yazılı olarak açıklanmalıdır. Değerleme Uzmanının dahasonra haberdar olduğu çatışmalar derhal açıklanmalıdır. Değerleme Uzmanı böyle bir çatışmanın olduğunu değerleme işi bittikten sonra öğrenirse açıklama makul bir süre içinde yapılmalıdır.

4.3 Gizlilik 

4.3.1 Değerleme  Uzmanı  müşterilerin  işlerini  daima  büyük  bir  gizlilik  içinde, basiretli  bir  şekilde yürütmelidir. 

4.3.2 Değerleme Uzmanı müşterisinden aldığı gerçeklere dayanan hassas verileri, müşterisi için hazırlamış olduğu rapor sonuçlarını, üyesi bulunduğu tanınmış bir profesyonel değerleme kuruluşundaki belirli hukuki takiplerde olduğu gibi kendisinden yasal olarak açıklama yapması talep edilen haller hariç, müşteri tarafından özel olarak yetkili kılınmış kişiler dışında kimseye açıklayamaz.  

4.4 Tarafsızlık 

4.4.1 Değerleme  Uzmanı  görevini  mutlak  bir  bağımsızlık  ve  objektiflik  içinde kişisel  çıkarlarını gözetmeksizin yerine getirmelidir.

4.4.2 Değerleme Uzmanı önceden belirlenmiş fikirleri ve sonuçları içeren bir görevi kabul etmemelidir. 

4.4.3 Görevle ilgili ücretler bir değerlemenin önceden belirlenmiş sonuçlarına yahut değerleme raporunda yer alan diğer bağımsız, objektif tavsiyelere bağlı olmamalıdır. 

4.4.4 Değerleme Uzmanının ücretinin raporun herhangi bir yönüne bağlı olup olmadığı açıklanmalıdır.

4.4.5 Değerleme Uzmanı müşteri veya başkaları tarafından sağlanan, ancak yeterli nitelikleri taşımayan veya bağımsız  bir  kaynak  tarafından  doğrulanmayan önemli  bilgilere  güvenmemelidir. Şöyle  ki,  bu  türden açıklamalara  güvenilmesi esası  ve  seviyesi  itibarıyla  Değerleme  Uzmanının  hareket  alanını  kısıtlayan durumlardan olmamalıdır.

4.4.6 Değerleme Uzmanı makul bir süre içerisinde gerçekleşme ihtimali bulunmayan varsayımsal durumlar hakkında rapor isteyen görevleri kabul etmemelidir.

4.4.7 Olasılığı makul olan varsayımsal durumlar, hem varsayımın gerçekleşme ihtimali hem de gerçek durumu  yansıtan  değer  görüşünü  içermesi  şartıyla raporda  belirtilebilir. Örnek:  Müşterinin,  zehirden arındırıldıktan sonra bir arazinin değerinin ne olacağını öğrenmek istemesi gibi.

4.4.8Değerleme uzmanı,herhangi bir peşin hüküm içeren mesnetsiz sonuçlara veya değeri korumak yahut maksimize  etmek  için  böyle  bir  peşin  hükmün gerekli  olduğu  düşüncesini  yansıtan rapor sonuçlarına dayanmamalı veya bunları kullanmamalıdır.

4.4.9 Değerleme Uzmanı, başka bir Değerleme Uzmanının raporunu incelerken, tarafsız bir düşünce sergilemeli ve raporun sonuçlarına neden katılıp neden katılmadığını, gerekçeleri ile birlikte belirtmelidir.

5.0. Yetkinlik

Değerleme Uzmanı, üstlendiği görevi genel kabul görmüş profesyonel standartlara uygun olarak yerine getirmek için gerekli bilgi, beceri ve deneyime sahip olmalıdır. Sadece “Tanımlar” kısmında belirtilen Değerleme Uzmanı tanımına uyan bir uzman bu standartlarla ilgili görevleri üstlenebilir.

5.1 Talimatların Kabulü

5.1.1 Değerleme Uzmanı, herhangi bir görevi kabul etmeden veya bir görevi yerine getirmek için anlaşmaya 
varmadan önce mevcut problemleri tam olarak saptamalı ve yeterli bilgi ve deneyime sahip olduğundan emin olmalıdır. Bu görev başka bir ülkede ise, görevi layık olduğu şekilde yerine getirebilmek için o ülkenin pazar güçleri, dili ve yasaları hakkında deneyim ve bilgiye sahip bir profesyonelle birlikte hareket etmelidir.  

5.2 Dışarıdan Yardım

5.2.1 Değerleme Uzmanı, kendi bilgi ve deneyimini tamamlamak için gerekli dış yardım hizmetleri alırken, önce kendisine bu yardımı verecek kişilerin gerekli beceriye ve ahlaki ilkelere sahip olup olmadığını belirlemelidir.

5.2.2 Dışarıdan yardımın gerekli olduğu durumlarda müşteri onayının alınması gerekir ve yardımcıların kimlikleri ve oynadıkları rol Değerleme Uzmanının raporunda belirtilmelidir.

5.3 Verimlilik ve Titizlik  

5.3.1 Değerleme Uzmanı müşterinin talimatlarını yerine getirmek için zamanında ve verimli bir şekilde hareket etmeli ve değerleme sürecinde müşteriye sürekli bilgi vermelidir.

5.3.2 Şartların, işin yeterli özen ve dikkatle araştırma yapılmak suretiyle kaliteli bir şekilde yapılmasını ve makul bir sürede bitirilmesini engellediği durumlarda talimatlar geri çevrilmelidir.

5.3.3 Değerlemenin  raporlanmasından  önce,  yanlış  yorumlamalardan  kaçınmak için  müşteriden yazılı talimatlar alınmalı ve/veya bu talimatlar Değerleme Uzmanı tarafından yazılı olarak yeterli ayrıntıları içerecek şekilde teyit edilmelidir.

5.3.4 Değerleme Uzmanı değerlemede kullanılan analiz verilerinin doğru ve güvenilir olduğunu özen ve dikkatle sorgulamalı ve araştırmalıdır.

5.3.5 Değerleme  Uzmanı  her  görev  için,  tamamlanmasını  takiben,  bütün  yazılı raporların,  yapılan yazışmaların, tutulan notların, bunlara ek olarak Değerleme Uzmanının objektif karşılaştırma ve hesaplama  yoluyla yaptığı araştırmalar sonucu ulaştığı görüşlerini kanıtlayan dosya notlarının kağıt üzerinde veya elektronik formdaki gerçek kopyalarını içeren bir çalışma dosyası hazırlamalıdır.

5.3.6 Her görev için hazırlanan çalışma dosyası, görevin tamamlanmasından itibaren en az beş yılık bir süre için saklanmalıdır.

6.0. Açıklama

Değerleme Uzmanlarının, hizmetlerinden yararlananlara analizlerini, görüşlerini ve vardıkları sonuçları, anlamlı, yanıltıcı olmayan ve objektifliğe etki edebilecek her şeyi açıklayan raporlar aracılığı ile geliştirip iletmeleri temel bir kuraldır.

6.1 Değerleme raporu, görev kapsamını açık ve uygun bir şekilde yapmalı, amacını ve ne için kullanılacağını, bu konudaki varsayımları, varsayımsal senaryoları veya değerlemeyi doğrudan etkileyen kısıtlayıcı durumları, varsa bunların hesaplanan değer üzerindeki etkilerini de belirterek açıklamalıdır.

6.2 Değerleme raporu gerçekleştirilen görevi, varılan sonuçları ve bunların şekillendirildikleri şartları tarif eden yeterli bilgiyi içermelidir.  

6.3 Değerleme Uzmanı, herhangi bir görevin konusu olan ve muhtemel çıkar çatışmasına yol açabilecek, şirket ya da mülkle olan doğrudan veya dolaylı, kişisel veya kurumsal ilişkileri açıklamalıdır.  

6.4 Değerleme Uzmanı, aynı zamanda İç Değerleme Uzmanı olarak hareket ediyorsa, varlığın sahibi kuruluşla aralarındaki bu ilişki değerleme raporunda açıklanmalıdır.  

6.5 Değerleme Uzmanı Dış Değerleme Uzmanı olarak hareket ediyor fakat aynı zamanda müşterinin ücretli elemanı gibi çalışıyorsa, Değerleme Uzmanının tarafsızlığının tehlikeye düştüğünün sanılmaması ve üçüncü şahısların değerlemeye olan güveninin sarsılmaması için bu ilişki mutlaka açıklanmalıdır.

6.6 Değerleme Uzmanının sunabileceği hizmetin kalitesine getirilen herhangi bir kısıtlama, dışarıdan zorla kabul  ettirilmesine  veya  değerleme  uzmanına  veya göreve  özgü  olmasına  bakılmaksızın  mutlaka açıklanmalıdır. Dışarıdan bir yardım alındığında, Değerleme Uzmanı yardımcıların kimliğini, güvenilirlik derecelerini ve alınan yardımın niteliğini açıklamak zorundadır.

6.7 Değerleme Uzmanı, kamuya açıklanacak bilgilerin şekil ve içeriği üzerinde belli bir ölçüde kontrol sahibi olmak için değerlemelerin veya sonuçlarının izin alınmadan yayınlanmasına sınırlama getirmelidir.

6.8 Değerleme Uzmanı Uluslararası Değerleme Standartlarından yapılan sapmaları açıklamalıdır.

6.8.1 Standartlar, durumlara ilişkin genellemeler yapmak için hazırlanmıştır ve her bir durum için ayrı ayrı yorumlanamazlar. Standartlardan farklı bir uygulamanın kaçınılmaz olacağı durumlar da olacaktır. Bu tür durumların ortaya çıkması halinde başvurulan uygulama, ancak bu uygulamanın makul şartlar çerçevesinde olması, ahlaki ilkeler ve yetkinlik ölçülerine uygun olması ve bu farklılığın ardında yatan mantığın da değerleme raporunda belirtilmesi kaydıyla Standartların ihlali anlamına gelmeyecektir.

7.0. Değerlerin Rapor Edilmesi 

Değerleme görevi, bir veya daha fazla mülkü kapsayabilir. Değerleme raporunun tarzı, içerik ile ilgili asgari şartları karşılamak kaydıyla, görevin mahiyetine ve müşteri ihtiyaçlarına göre biçimlendirilir.  

7.1 Bu paragraf, bir rapor veya onay belgesinde yer alması gereken asgari hususları belirler. Aşağıda belirtilen kalemler bunlara dahil edilmelidir (Ayrıca bakınız. Uluslararası Değerleme Standartları 3, Değerlemenin Rapor Edilmesi, Paragraf 5.1).  

  • Değerleme Uzmanının kimliği ve raporun tarihi;
  • Müşterinin kimliği;
  • Talimatlar, değer takdirinin tarihi, değerlemenin amacı ve ne için kullanılacağı;
  • Değerin tip ve tanımı ile birlikte değerlemenin temeli;
  • Değerlendirilecek varlıkların mahiyeti, tasarruf hakkı ve yerleri;
  • Araştırmanın tarihi ve boyutu;
  • Değerleme çalışmasının kapsam ve boyutu;
  • Varsayımlar ve kısıtlayıcı durumlar ile özel, alışılmamış, olağanüstü varsayımlar;
  • Değerlemenin bu standartlara ve gerekli açıklamalara göre gerçekleştirildiğini belirten uygunluk ifadesi;
  • Değerleme Uzmanının mesleki ehliyeti ve imzası; ve bazı ülkelerde gerek görülen, Değerleme Uzmanı tarafından verilecek belirli bir biçimdeki özel onay belgesi.

7.2 Değerlemenin kullanımı ve mülkün karmaşıklığı rapor için uygun detay seviyesini belirler. Tek veya karmaşık bir mülkün rapor edildiği durumlarda, değerlemenin dayandırıldığı veriler ve kararın gerekçeleri üzerinde daha fazla ayrıntıya girilmesi uygun olacaktır. Raporun, bir mülk portföyü için denetim işindekullanılmak amacıyla hazırlanması durumunda, portföy içinde yer alan her bir mülk için istenen ayrıntılı veri düzeyi daha dar kapsamlı olabilir.  

7.3 Bu bölümün, usulüne uygun bir değerleme yapabilmek için gerekli olan soruşturma, araştırma ve analizleri içerdiği düşünülmemelidir. Sadece raporda yer alması gereken asgari hususlar belirlenmiştir.

*Bilgiler, 06.03.2006 tarihinde ve  26100 Resmi Gazetede yayınlanan ve Uluslararası Değerleme Standartları (UDS) ‘nı tanımlayan Seri VIII ,NO:45 sayılı tebliğden alınmıştır.