Anasayfa   |   İletişim   |   EvaPort   |   GDYS   |   MSYS Türkçe English العربية
Bilgi Kutusu

Değerlemede Önemli Tanımlar

 
DEĞER TANIMLARI  UDS' YE GÖRE
 
Mülkün istekli bir alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli  ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işlemlerinde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tutardır.
 
Profesyonel bir şekilde elde edilen “Pazar Değeri” tahmini, belirli bir mülkün belirli bir şekilde takdir edilmesi anlamına gelir. Bu tanımın içinde var olan husus, bir kişinin önceden tasarlanmış görüşü veya kazanılmış haklardan çok, çok sayıda katılımcının faaliyet ve motivasyonundan oluşan genel Pazar kavramıdır.
 
*Bilgiler,  06.03.2006 tarihinde ve  26100 Resmi Gazetede yayınlanan ve Uluslararası Değerleme Standartları (UDS) ‘nı tanımlayan Seri VIII ,NO:45 sayılı tebliğden alınmıştır. 

 


 

ULUSLARARASI DEĞER TANIMLARI (2008 RED BOOK’A GÖRE) 
 
Değer tanımları RED BOOK, RICS (Royal Instute of Chartered Surveyors) Değerleme Standartları, Altıncı Baskı ve IVS 16 (International Valuation Standards)’ dan alınmıştır.
  • Piyasa- Pazar Değeri
  • Piyasa –Pazar Kirası
  • Kıymet ve Yatırım Değeri,
  • Adil Değer
 
Piyasa- Pazar Değeri
 
Değerleme tarihinde bir gayrimenkul için istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında piyasa koşullarında, tarafların birbirleri karşısında yeterli bilgi ve dikkate sahip olarak ve herhangi bir baskı altında olmaksızın gerçekleştirebileceği alım-satım için tahmin edilen fiyattır. 
Piyasa –Pazar Kirası
Değerleme tarihinde bir gayrimenkul veya gayrimenkul içerisindeki bir bölüm için istekli bir kiraya veren ile istekli bir kiracı arasında uygun kiralama ve piyasa koşullarında, tarafların birbirleri karşısında yeterli bilgi ve dikkate sahip olarak ve herhangi bir baskı altında olmaksızın gerçekleştirebilecekleri kiralama için tahmin edilen fiyattır.
Piyasa kirasının belirlendiği her durumda, “uygun kira dönemi” de belirtilmelidir.
Piyasa değeri, gayrimenkulün üzerindeki her türlü ipotek, rehin veya başka türlü takyidatı yok saymaktadır.
Kıymet ve Yatırım Değeri
Kıymet veya Yatırım Değeri, “Bir gayrimenkulün, belirli yatırım veya işletme amaçları için belirli bir mülk sahibi,  yatırımcı veya yatırımcılar sınıfı için ifade ettiği Gayrimenkul Değeridir.”
 Bazı koşullar altında kıymet, mülk satışından elde edilecek miktarla aynı olabilir, ancak bu değer, belirli bir şahsa özeldir ve temel olarak, bu mülke sahip olmanın sağlayacağı faydalara dayanmaktadır ve bu nedenle varsayılan alım-satım değeri ile aynı olmayabilir. Piyasa Değerinden farklı olabilir.
  Örneğin, piyasada genel hakim olan koşulların aksine belirli bir şahsın kendi yatırım kriterleri, mesela hedeflediği kazanç oranı karşısında potansiyel performansını analiz etmek isteyebileceği bir yatırım gayrimenkulü için biçilen değer “ kıymet” olarak nitelendirilebilir.
  Kıymet hesaplamasında, aynı gayrimenkulün Piyasa Değerinin değerlemesinde kullanılanlardan farklı varsayımların veya kriterlerin kullanılması mümkündür hatta olasıdır. Buna tipik bir örnek olarak, piyasada belirlenenler yerine müşteri tarafından belirtilen özel bir getiri oranının kullanılması gösterilebilir.  Bu tür “kuruma özgü” kriterler, değerleme uzmanı tarafından raporda açıkça belirtilmeli ve raporlanan değerin Piyasa Değeri olmadığı vurgulanmalıdır.
 
 
Adil Değer
 
Adil Değer: “Bir taşınmazın, bilgi sahibi ve istekli taraflar arasında piyasa koşullarında alınıp satılabileceği değerdir.”
  Adil Değer, belirli iki taraf arasında bir taşınmazın alınıp satılması için makul olarak anlaşılabilecek olan fiyatı temsil etmektedir. Tarafların birbiriyle ilişkisi olmaması ve muvazaasız olarak piyasa koşullarında pazarlık etmelerine rağmen, konu taşınmazın piyasanın geneline sunulmuş olması koşulu aranmamaktadır ve anlaşmaya varılan fiyat, piyasa geneli için değil, anlaşmanın tarafları için belirli avantajları veya (dezavantajları) yansıtan fiyat olabilir. 
  Adil Değere örnek olarak, bir mülk sahibi ile kiracı arasında kiranın sona erdirilmesi veya uzatılması için anlaşmaya varılan fiyat, ya da bir özel şirketteki hisse devir fiyatı gösterilebilir.
   Adil değer, aynı zamanda Uluslararası Mali Raporlama Standartları altında gerekli görülen veya izin verilen bir ölçümdür. Burada uygulanması, Piyasa Değeri ile genellikle eşit olması anlamına gelen özel ek koşulara tabidir. o   Adil Değerin muhasebe standartları altındaki uygulaması Uluslararası Değerleme Standartları 1’de açıklanmaktadır. Muhasebe standartlarında adil değer, normalde Piyasa- Pazar Değerine eşittir.o   Adil değer, Piyasa-Pazar Değerinden daha geniş kapsamlı bir kavramdır.  Çoğu durumda iki taraf arasında adil görülen bir fiyat genel piyasada elde edilebilen fiyata eşit olsa da; Adil Değer değerlemesi sırasında Piyasa Değeri için göz ardı edilmesi gereken hususların da dikkate alınması gereken durumlar olacaktır.o   Adil değerin sık uygulandığı bir alan, bir işletmede sahip olunacak hisse için hesaplanan değerdir. Burada, belirli iki taraf arasında belirli bir ortak fayda nedeniyle kendileri arasında adil olan fiyat, piyasa genelinde elde edilebilecek fiyattan farklı olabilir. Bunun aksine Piyasa değeri, Ortak Fayda Değeri gibi özel Değerlerin göz ardı edilmesini öngörmektedir.o   Diğer amaçlar için Adil Değer, Piyasa Değerinden ayrıştırılabilir. Adil Değer, iki belirli taraf arasında her iki tarafın bu işlemden elde edeceği ilgili avantaj ve dezavantajları dikkate alarak fiyatın adil bir şekilde belirlenmesini gerektirmektedir.
  Mali raporlar da kullanım haricindeki herhangi bir amaç için yapılan adil değer hesaplamasında, aynı gayrimenkulün Piyasa Değerinin değerlemesinde kullanılanlardan farklı varsayımların veya kriterlerin kullanılması olasıdır. Tipik bir örnek olarak, adil değer iki belirli taraf arasında, piyasanın geneline sunulmayan şekilde alım-satım işleminin yapılmasında ortak çıkarları dikkate alan değerdir. Bu tür varsayımlar veya kriterler, değerleme uzmanı tarafından raporda belirtilmeli ve raporlanan değerinin Piyasa Değeri olmadığı vurgulanmalıdır.

 


 

DEĞERLEMEDE KULLANILAN DİĞER TANIMLAR
  • Düzenli Likidite Değeri
  • Zorunlu Likidite Değeri ( Tasfiye Değeri)
  • Sigorta Değeri
  • İhalelere Yönelik Değer Tespiti Çalışmaları
  • Adil Kira Değeri Tespiti
  • Potansiyel brüt gelir 
  • Efektif brüt gelir 
  • Net İşletme geliri (Net faaliyet geliri -NOI)
  • Yatırımın geri dönüş değeri
  • Paranın Zaman Değeri 
  • Kapitalizasyon oranı (Cap. rate)        
 
Düzenli Likidite Değeri
Taraflar arasında görüşmeler ve pazarlıklar sonucunda, varlıklar için belirlenen, takribi 3-6 ay aralığı içindeki en olası nakit satış değeridir. Düzenli likiditasyonda, varlıkların herbiri için en iyi değerin alınmasına çalışılmaktadır. Eğer belirtilen zaman aralığı içinde, taraflar arasındaki görüşmeler sonucunda fiyat konusunda anlaşmaya varılamazsa, varlıkların açık arttırmayla satılması önerilir. 
 
Zorunlu Likidite Değeri ( Tasfiye Değeri)
Halka açık düzenlenen bir açık arttırmada, ekonomik trendler ve zorunlu satış koşulları göz önünde bulundurularak, gayrimenkul için belirlenen en olası nakit değerdir. Zorunlu likiditede, varlıklar olabildiğince çabuk satılırlar. Satış için kabul edilen zaman aralığı genellikle 3 aydan azdır. 
 
Sigorta Değeri
Sigorta açısından bina değeri binaların yeniden inşası sırasında oluşacak maliyetleri kapsar. Bu değer içinde sonradan ilave yapılan özel durumlarda ekelnebilir. Bu değer içinde mülkün şerefiyesi ve/veya arsa payı değeri katılmaz. Bu bedelin tespitinde mülkün kullanılan net metrekaresi değil, ortak alanlarında kullanım büyüklüğü düşünülerek maliyet hesabı yapılır.  
İhalelere Yönelik Değer Tespiti Çalışmaları 
Gerek potansiyel alıcı gerekse potansiyel satıcı için ihaleye yönelik değer tespit çalışmaları yapılabilir. İhale değeri çalışmalarının diğer çalışmalardan farkı mülkün duyarlılık analizleri yapılarak “ödenebilecek katlanılabilir en yüksek tutarın” tespit edilmesidir. Bu çalışma için mülke yönelik duyarlılık analizi yapılır.  
 
Adil Kira Değeri Tespiti
Bir mülkün tümü veya bir kısmı içn belirlenen değerleme tarihindeki tahmini kira değeridir.  Kiralamaya istekli bir kiracı ve mal sahibinin bulunduğu, tarafların her konuda bilgi sahibi olduğu, mülkle ilgili yeterli bir reklam, tanıtım ve makul bir pazarlama süresi sağlandığı, herhangi bir zorlama ve baskı olmaksızın işlemlerin gerçekleştirildiği düşünülmektedir. 
 
Potansiyel brüt gelir
İşletme giderleri düşülmeden önce , kiralarla beraber diğer gelirlerin de dahil olduğu tam doluluktan beklenen potansiyel gelirdir.
 
Efektif brüt gelir
Gayrimenkulün tüm işletmelerinden beklenen boşluk ve tahsilat kayıpları düşülmüş olan gelir.   
 
Net İşletme geliri (Net faaliyet geliri -NOI)
Efektif gelirden tüm işletme giderleri çıkartıldıktan sonra ancak ipotek borç ödemeleri ve defter amortismanı düşülmeden önce kalan gerçek veya beklenen değerdir. 
 
Yatırımın geri dönüş değeri
Bir yatırımın ya da yatırımcının işin sonunda aldığı veya almayı beklediği değerdir. 
 
Paranın Zaman Değeri
Bugün alınan 1 $'ın, fırsat maliyeti, enflasyon ve ödeme kuşkusu nedeniyle gelecekte alınacak 1$'dan daha fazla ettiğini savunan, bileşik faiz altındas yatan fikir. Paranın zaman değeri yatırımın birikmiş faizidir. 
 
Kapitalizasyon oranı (Cap. rate)       
Net işletme gelirini toplam mülkün değerine dönüştürmek için kullanılan değer. Bu değer tek bir yılın net işletme geliri ile toplam mülk değeri arasındaki ilişkiyi yansıtan bir orandır.