Değerlemede yaygın olarak kullanılabilir olan farklı değerleme yöntemleri bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla “Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı”, “Gelir İndirgeme Yaklaşımı” ve “Maliyet Yaklaşımı” ve “ Geliştirme” yöntemleridir.

EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI (Satışların Karşılaştırılması Yöntemi)

Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.  

Kullanım alanları

  • Yeterli ve güvenilir veri bulunabilmesi durumunda aynı nitelikteki her cins gayrimenkule uygulanabilir.
  • Veri olması durumunda değeri belirlemek için en uygun yaklaşımdır.
  • Özel amaçla inşa edilmiş gayrimenkullerin değerinin belirlemek için kullanılmaz. (örnek müze, kütüphane, okul..vs)
  • Ülkemizde konut değerlemesinde yaygın bir kullanım alanı vardır.
  • Mal sahibi tarafından kullanılan ticari ve sanayi mülkler için en iyi göstergeleri sağlar.
  • Geçmiş veriler değerlendirilirken verinin gerçekleştiği dönemden bu yana gelişen piyasa davranışlarındaki değişiklikler göz önüne alınmalıdır. 

 

Uygulamadaki Zorluklar

  • Basit ancak uygulanması söylenildiği kadar kolay olmayan bir yöntemdir.
  • Belli bir dönem içinde satışı gerçekleşmiş emsaller bulmak zor olduğu gibi gerçek satış bedellerine ulaşmak kolay değildir.
  • Emsaller arasındaki farkları matematikselleştirmenin de zorlukları bulunmaktadır. 
  • Verilerin yetersiz olduğu ortamlarda yanılgılara neden olur.
  • Fiyatların hızlı değiştiği (Volatil) dönemlerde kullanılması yanıltıcıdır. 

 

Yöntemde Kullanılabilecek Kaynaklar

  • Gerçekleşmiş satışlar
  • Anlaşmaya varılmış, ancak değerden farklı nedenlerle satışı gerçekleşmemiş pazarlıklar
  • Kontratlar
  • Teklifler
  • Resmi kayıtlar
  • Emlak komisyoncularından alınan bilgiler
  • Medya: Gazeteler/internet/gayrimenkul dergileri bilgileri
  • Diğer değerleme uzmanları
  • Müzayedeler
  • Mülk yöneticileri
  • Bina görevlileri
  • Piyasa hakkında bilgisi bulunan mülk sahipleri
  • Kırsal alanlarda muhtar ve azalar ile köy sakinleri
  • Değerleme uzmanının arşivleri  

 

Her ne kadar bu kaynaklardan birtakım bilgilere ulaşılsa da değerlenen mülkle bu gayrimenkullerin benzerliği ve bilgilerin doğruluğu irdelenmeli ayrıca  diğer tekniklerle değerleme çalışması desteklenmelidir. Çalışmalardaki proses adımları aşağıdaki gibi gerçekleştirilmelidir.  

  1. Verilerin araştırılması
  2. Verilerin doğrulanması
  3. Uyumsuz verilerin elenmesi
  4. İlgili karşılaştırma birimlerinin seçimi
  5. Emsal satışların incelenmesi ve düzeltilmesi
  6. Birçok değer göstergesinin tek bir değere denkleştirilmesi

MALİYET YAKLAŞIMI

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “ Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır “ şeklinde tanımlanmaktadır. 

Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Bu teknikte gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübeler gibi veriler dikkate alınarak yapılan hesap ve maliyetler göz önüne alınır. Binalardaki yıpranma payı, binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanabilir. 

Bu teknikte gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Arazi değeri emsal yaklaşımlardan yola çıkılarak takdir edilir. Binaların değeri ise yukarıda bahsedilen yöntemlerle belirlenerek yıpranma payları düşülerek oluşturulur. Sonuç değer takdirine ise bu her iki değer toplanarak ulaşılır.

Kullanım alanları 

  • Piyasada sık sık alım-satımı yapılmayan mülklerin değerlemesinde,
  • Emsal karşılaştırma için yeterli veri var, ancak karşılaştırma için alansal ve fiziksel özellikler birbirinden farklı ise, Örneğin çok sayıda emsal fabrika mevcut, ancak fabrikaların alansal ve malzeme özellikleri bakımından farklılık arz ediyorsa,
  • Özel kullanımı olan yapılar değerlemeye konusu ise,
  • Karşılaştırılabilir satış bilgisi olmadığında,
  • Alışılagelmişin dışında bir mülk olduğunda veya çok yavaş bir pazarı olduğunda,
  • Gelir getiren bir mülk cinsi olmadığında,
  • Yarım kalmış veya teklif aşamasındaki projelerin değerleme çalışmalarında,
  • Arsa ve yapıların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekli durumlarda, Eklentiler ve yenilemeler söz konusu olduğunda,
  • Emsal satış bilgileri yetersizse,
  • Gelirlerin kapitalizasyonu yaklaşımına tam güvenilemiyorsa,
  • Emsal karşılaştırma yönteminde bazı kalemlerin parasal düzeltmelerinde,
  • Fizibilite çalışmalarında

GELİRLERİN KAPİTALİZASYONU YAKLAŞIMI

Yöntem iki temel metodolojiyi destekler :

  • Direkt Kapitalizasyon Yöntemi
  • Gelirlerin Getirisi Kapitalizasyonu Yöntemi

Bu yöntemde değerleme uzmanı mülkün gelecekteki yararları ve üretme kapasitesini modelleyerek inceler ve geliri bir güncel değer göstergesini kullanarak kapitalize eder. Çalışmalar sırasında mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılır.  Beklenti ilkesi yaklaşımın temel ögesidir. Yöntem ayrıca mülkün satış fiyatı ve kira beklentisi arasındaki ilişkiyi yansıtır. 

Zorluklar

  • Benzer gelir-gider beklentileri olan örneklerinin verilerinin seçimi gereklidir.
  • Getiri oranları benzer özellikleri olan mülklerden seçilmelidir.
  • Uygulayıcının gelir, gider ve boşluk tahminlerini çok iyi hesaplaması gereklidir. 

 

Kullanılmasının uygun olmadığı durumlar

  • Gelir getirmeyen mülkler
  • Uygun ve sağlıklı ölçülebilir değerin alınabileceği verilerin olmadığı durumlar 

 

Direkt Kapitalizasyon Yöntemi

  • Sonuca varmak için yıllık gelirin mal bedeli ilişkisini kuran direkt kapitalizasyon (brüt kira çarpanı yöntemi)
  • Toplam yıllık gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer veya
  • Toplam Yıllık Gelir x Mülkün Kendini Amorte etme Süresi = Değer 

 

Bu yöntemde sık yapılan yanlışlıklar

  • Kiralamalara baz kira + ciro uygulamalarında ciro ile ilgili yüzdenin kira rakamına dahil edilmeden analiz yapılması,
  • Toplam potansiyel brüt gelir yerine yalnızca yıl içindeki kira gelirlerinin dahil edilmesi,
  • Bina sahibi tarafından kullanılan alanlar varsa bunların dahil edilmemesi
  • Karşılaştırılabilir mülkler karşılaştırılabilir kapitalizasyon oranına sahip olup olmadığına bakılmaması, 

 

Gelirlerin Getirisi Kapitalizasyonu Yöntemi

Zaman içindeki potansiyel gelir kaynaklarının, nakit akışlarının, boşluk-kira kayıplarının da dahil edilip, faaliyet giderlerinin düşüldüğü ve  tekrar satış hasılatının da  yatırımın içine dahil edildiği, uygun bir geri dönüş iskonto oranı ile hesaplayan getiri kapitalizasyonudur.  

 

Yaklaşımda geleceğe yönelik aşağıdaki içerikler olmalıdır:

  • Güncel piyasa rayiçleri ve beklenen rayiç değişimleri,
  • Mevcut taban kira ve sözleşmeye dayalı kira düzeltmeleri,
  • Yenileme opsiyonları,
  • Mevcut ve beklenen gider iadesi şartları,
  • Kiracı değişimleri,
  • Yeni kira sözleşmesi şartları, boşluk oranları, varsa kiracılara verilen sübvansiyonlar, kiracıya yer hazırlama maliyetleri, kiralama komisyonları,
  • İşletme giderleri,
  • İskonto oranı, 
  • Gelir kapitalizasyonu her iki yöntemle de hesaplandığında benzer değer göstergeleri üretmelidir.

GELİŞTİRME YAKLAŞIMI

Bu yaklaşımda gayrimenkule teklif edilen bir veya birden fazla geliştirme projesi modeli uygulanarak, planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla desteklenip modellenir. Bu modelleme yasal olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli yani “en iyi ve en verimli kullanımı“ olmalıdır. 

Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır. Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır.  

Geliştirilmesi durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur.

Bu çalışmalar neticesinde projenin performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı yapılır.